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重大进展持续 地产商化债也将加速
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碧桂圆、万科地产、融创地产、龙光集团、*ST煌旗等企业资产重组或重组事项都有重大进展
◎编写 刘邦
年末岁尾，地产商化债迎来新一轮的推进。1月9日夜间，碧桂圆公布海外资产重组提议的关键所在条文已经与由七家知名银行所组成的融洽联合会达成一致。同一天，万科地产子公司2019年的一笔期限不超过5年保险资管债权投资计划，到期还款日调整到2026年12月31日。除此之外，融创地产、龙光集团、*ST煌旗等公司的资产重组或重组事项也有重大进展。
同策研究院联席会医生宋红卫觉得，地产商化债取得新进展是利益相关方积极主动努力的回报，由于2025年仍然是地产商负债集中化期满的时间节点，预估地产商化债坚守在2025年将会进一步加速。
碧桂圆、万科地产积极主动化债
1月9日夜间，碧桂圆发布声明称，企业海外资产重组提议的关键所在条文已经与由七家知名银行所组成的融洽联合会达成一致，若该重新组合提议得到贯彻落实，将导致公司实现大幅度脱虚向实，目的在于降低负债较多116亿美金；包括将负债到期日期延至较多11.5年及其降低贷款利率，目的在于将加权平均值借款成本费从重新组合前每年约6%下降到重组后的每年约2%。
海外负债层面，截止到2023年12月31日，碧桂圆有应占有息债务总金额（不包含应收利息）约164亿美金。碧桂圆海外资产重组提议拟给与债务人五个经济发展选择项，以把它范围之内负债转换成现钱（根据要约回购）、强制可转债、不一样单据及银行融资，向债权人提供以下架构设计：在投资的之日起将债务人持有相关范围内负债根据要约回购卖给企业，从而获取现钱，价格较该等范围之内债务颜值存有销售折扣；单纯股份化；年限增加及部分股权化；年限增加并配有本钱减少；仅增加到期还款日，不设置本钱减少。
做为重新组合提议的一部分，碧桂园控股公司股东正在努力进一步对企业的负债表开展脱虚向实，主要包括把它在2021年12月至2023年9月期内向企业提供未偿还本钱金额达11亿美元股东贷款部分股权化。
“现阶段碧桂圆早已收到不少债权人表态发言，表示同意鼎力支持企业度过现阶段的困难，一起期待企业能够早日进行重新组合。”有将近碧桂园的知情人士表示。
在中指研究院公司研究总监刘水看起来，碧桂圆带来了较为丰富的专用工具供债务人挑选，有利于促进计划方案达到。假如计划方案最后贯彻落实，则可以实现去杠杆化，提升负债表。不过即使资产重组进行只不过是摆脱负债“险境”的第一步，碧桂圆仍然需要充足改进运营股票基本面。
万科地产于1月9日夜间发布消息，公司控股子公司武汉市誉天兴业银行置业有限责任公司早期根据险资房产债权投资计划形式向富华资产管理股份有限公司股权融资，企业为此笔股权融资提供连带责任保证担保，担保期为所有债务履行期限届满之日起2年。到目前为止，此次融券余额20.4亿人民币，经协商本次融资到期还款日调整到2026年12月31日。
自去年以来，万科地产一直积极主动采取各种措施推动资金回笼，保障公司公布负债成功兑现。截止到2024年9月30日，万科地产回款金额超出1800亿人民币，回款额超出100%；完成新增加股权融资、并购重组超770亿人民币；积极推动大宗商品资产交易，2024年前三季度签订额度超200亿美元。根据全力以赴行为，万科地产不断溶解存量债务，2024年1至9月还款有息债务约700亿人民币。
对于人们关注的2025年负债兑现难题，万科地产向上海证券报回复称，公司可以竭尽全力，再次从经营端与股权融资端等多个方面筹资，通过积极销售回款、深入推进大宗交易规则、加速非主营撤出并持续争得股权融资网络资源等形式，解决有关负债兑现。
多家房企发布化债工作进展
最近有不少房企陆续发布了资产重组或重组的最新进展状况。融创中国集团旗下“H1融创中国03”改制方案于近期得到一致通过。这就意味着，融创中国自发布地区债总体改制方案至今，已经有八只债卷获得持有者适用重新组合。而并未形成良好的决议的最终二只债卷，分别是“H融创中国05”和“H融创中国07”，两只债卷最迟应当2025年1月21日开展分期付款利息偿还。
1月6日，龙光集团公布，企业已就相关海外债务总体改制方案相关条款与多个海外债务人达成一致，总体改制方案将涉及（主要包括）销户海外负债，从而获取各海外债务人有权利挑选包含现金结算、短期内单据与强制性可转债的搭配、强制性可转债、长期性单据等四个选项里的一个或多个选择项。
1月6日夜间，*ST煌旗公告披露，企业、重庆金科、管理员、上海市品器联合已经与深圳市久银项目投资、天津市启重圣源、武汉市寒树等16家财务投资人各自签订了《重整投资协议》，总计投资约10.68亿人民币，总计转让标底股权约10.27每股公积金。
据公示，产业链投资者及财务投资人将总计付款股本金26.28亿人民币，转让标底股权总计30每股公积金。在其中，产业链投资者总计付款股本金7.56亿人民币，转让标底股权12每股公积金；财务投资人总计付款股本金18.72亿人民币，转让标底股权18每股公积金。
*ST煌旗的运营方案表明，公司将以司法重整为突破口，解决利率风险、清除财政压力、取代低质量低效资产，从根本上改善业务发展品质，跻身这轮房地产业出现中率先解困再生上市公司。重组之后的企业将关键合理布局“资本管理、推广服务、经营管理、特殊资产”四大板块，根据资产经营不良贷款、运营开发中高端楼盘、做精做细稳步发展房产服务项目、改革创新产业链机遇，执行“汰旧、取新、强链补链”转型发展途径，阶段性完成短中远期经营计划。在彻底改善企业业务架构和经营效益前提下，找到新的增长曲线。
在国家扶持政策下搞好负债延续
宋红卫表明，房企的债务化解工作强度在加快，近些年相关各方的态度产生较大的变化，大部分债权方意识到了把预估减少是促进地产商资产重组的前提条件。与此同时，政府在防范化解房地产业风险性方面也是得出积极主动的政策指导与支持，提升了地产商资产盘活能力，也使债务人看见了化债的机会。此外，地产商正在积极逃生，得出相对合理的债务重组方案，并主动与债务人联系，让债务人体会到公司化债的诚意，这也是推动化债工作中的重要前提。
克而瑞研究中心总经理林波觉得，对房地产行业来讲，需在目前国家扶持政策环境下搞好负债延续，能通过信用担保扶持政策，依靠信用保护工具、连带责任担保等信用担保方法通过发行新债券完成“借新债还旧债”；还能通过发售ABS、REITs等形式做大做强经营性物业，积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场操作债卷。地产商也需要与金融机构和债务人积极主动商议，适当增加负债时限，减轻现阶段的债务压力。地产商解决土储开展结构性调整，特别是加速滞重商品库存去化，加速低数量级大今年会官网登录入口 新项目去化。
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